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2022-12-01 14:13

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  原标题:购房人掉进产权证陷阱8年:黑龙江一查封土地建商品房出售丨深度

  来源:中国房地产报

  凤凰城实景。张志强/摄

  因凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼所在地块存在诉讼案件,业主担心这3栋楼的产权证办理似乎遥遥无期。

  张志强 中房报记者 郭家豪丨海伦报道

  黑龙江省海伦市市民王海心中一直有一个解不开的“谜”:同一个小区那么多栋楼,为什么只有他们所在的3栋办不了产权证?

  过去近8年,王海和上百户有着同样遭遇的凤凰城一期业主多方求解才发现,他们认购的房屋竟然建在了被法院查封的土地上,这也正是凤凰城一期3栋楼办不了产权证的原因所在。

  海伦市自然资源局相关负责人在接受中国房地产报记者采访时承认,凤凰城一期3栋楼在土地方面存在争议,目前处于法院查封状态;项目属于违建,他们曾对开发商做出过行政处罚,但处罚依据、结果没有提供给记者。“接下来,政府部门会尽快协调土地解封工作,解决凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼产权问题。”上述海伦市自然资源局相关负责人表示。

  对于上述答复,凤凰城一期3栋楼居民表示质疑,“这是以罚代管,是对开发商违法行为的纵容”。另因凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼所在地块存在诉讼案件,业主担心这3栋楼的产权办理似乎遥遥无期。

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  被查封的土地建房出售

  凤凰城实景。张志强/摄

  海伦市位于黑龙江省中部,距离哈尔滨214公里,是国家重要的商品粮基地县。海伦市凤凰城小区位于光华路南与西城路交会处,可以称之为海伦市中心位置。

  记者在走访时了解到,凤凰城一期由海伦市东盛房地产开发有限公司于2014年开发,因地理位置和品质在当地首屈一指,当年在当地被称为“明星楼盘”。

  王海在凤凰城一期开盘不久后,冲着这个楼盘在当地的知名度,他购买了2号楼一套80多平方米住房,后因在外地打工一直没有入住。与王海一样,有上百户购房者购买了凤凰城小区2号、4号、6号楼房子。

  据王海介绍,当时购房时没有正式合同,也没有查看开发商是否有完备的土地、规划和预售证等相关手续,就出手购买了上述项目。在王海等购房者计划办理产权时,却发现无法办理。

  “因为粗心,导致后期出现了很多问题;也根本没有想到开发商建的房子竟然什么证件和手续都没有,并对外出售,这明显是违规行为。”王海表示。

  为此,凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼上百户业主曾多次到当地相关部门反映情况,问题迟迟没有得到解决。

  对于凤凰城业主提出的该小区部分房源没有相关手续问题,记者联系上了和此事有着关联的杨金叶和杜连波两位当事人,及另外一家房地产公司。经调查,杨金叶、杜连波系长春市九台区居民,原本和此事扯不上关系的两人却是导致海伦市凤凰城小区上百户业主办不了产权证的关键人物。

  事情要从15年前说起。

  因发展需要,2007年7月,大庆市安居房地产开发有限公司从杨金叶处借款200万元,后又于10月30日从杨金叶处再借款300万元,前后共计500万元,约定月利息2.5分;后期偿还了部分欠款。2010年10月16日,大庆市安居房地产开发有限公司从杜连波处借款165万元,约定月利息3分,至2010年12月31日前还款。

  借款到期后,大庆市安居房地产开发有限公司未按期偿还。2011年5月,杨金叶、杜连波二人提起诉讼,并同时申请了诉讼保全,请求法院对大庆市安居房地产开发有限公司在海伦市拥有的与畜牧局置换的原办公楼及1万余平方米土地进行查封。

  此次由杨金叶、杜连波二人申请法院查封的土地就是现在凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼位置。据了解,当时海伦市畜牧局旧址还未拆除。

  九台法院(2011)九民初字第795-1号、(2011)九民初字第842-1号诉讼保全裁定书对申请人申请保全的财产进行了查封, 2011年5月3日送达给了海伦市畜牧局和其他相关单位,九台法院保全裁定的送达证上并未显示此前该办公楼及土地有查封,故非属轮候查封,属于首封。

  吉林省九台市关于杨金叶、杜连波诉讼案件的首次查封文书。

  2011年6月8日,吉林省九台市人民法院作出(2011)九民初字第795号、842号民事判决,判决大庆安居房地产开发有限公司给付所欠原告杜连波165万元、利息以及未履行判决义务而应支付加倍利息,判决大庆安居房地产开发有限公司给付所欠原告杨金叶本息合计278万元以及未履行判决义务而应支付的加倍利息。

  本案在执行过程中,因涉及异地执行问题,九台市法院于2011年将案件移送至黑龙江省海伦市人民法院执行。后期,杨金叶、杜连波等待法院将扣押财产拍卖时被告知,案件无法继续执行。为保护扣押财产,经申请执行人申请,海伦市人民法院执行局于2013年1月13日出具移送函将(2011)九民初字 759号、(2011)九民初字 842号案件移至大庆市中级人民法院,与(2011)庆民二初字10 号案件合并执行。在该移送函中,明确了申请执行人杨金叶、杜连波应优先受偿。这也证明了杨金叶、杜连波执行案件查封在前,属首次查封。

最近一次查封日期为2019年12月,查封3年。

  杨金叶、杜连波两人向记者出具了自2011年至2019年法院的民事裁定文书,其中,2019年由长春市九台区认定的执行裁定书上明确了查封土地位置、面积和执行时间,执行时间至2022年12月5日,即凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼所在位置,属于被查封状态。这也是导致后期这3栋居民楼办不了产权的真正原因。

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  违建多年 业主质疑政府以罚代管

  针对凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼办不了产权证一事,记者采访了海伦市自然资源局负责信访工作的满主任了解情况。

  满主任表示,凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼业主在近几年的确走过信访程序要求处理产权一事;2021年,海伦市政府也责成自然资源局协调处理此事。

  “凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼所在土地存在争议,目前处于法院查封状态;作为凤凰城的开发商海伦市东盛房地产开发有限公司曾对该地块的查封行为提出过质疑,大庆市中级人民法院和海伦市中级人民法院协调过此事,但协调的结果没有达成共识,因此,问题一直没有解决。”满主任介绍。

  土地所属单位对查封未提出异议。

  对于被查封的土地为何能开发并销售的情况,满主任表示,凤凰城一期开发时,政府部门给开发商下了停工通知和相关处罚决定;另外,该项目开发当初还涉及很多回迁户安置问题。

  对于开发商违规行为行政管理部门是如何处罚、监管的?截至截稿,海伦市自然资源局没有给出答复。满主任则表示,下一步他们会继续协调该块争议土地涉及的当事人和企业补偿问题,双方达成统一意见后,政府部门会尽快协调土地解封工作,解决凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼产权问题。

  对此,杨金叶、杜连波和几位维权业主表示,“明知道土地属于查封状态,政府相关职能部门为何要放任开发商违规开发、销售?事后只进行了行政处罚,这种以罚代管的工作行为,是对开发商的一种纵容”。

  另外,杨金叶、杜连波表示,该争议土地问题还不止如此,他们已经组织相关材料上报至中央纪委、国家监委、最高人民法院、最高人民检察院、中央政法委、扫黑办等部门,其中,涉及伪造建筑工程合同、虚假诉讼等问题。

  凤凰城一期2号楼、4号楼和6号楼业主的产权证问题在短期内仍将无法妥善解决。

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